Immobilienkauf prüfen: Checkliste und Prüfprotokoll

Die Liste folgt dem Ablauf eines Kaufs: erst Lage und Unterlagen, dann die Besichtigung mit Protokoll, zuletzt Rendite und Notartermin. Das PDF oben ist das ausfüllbare Prüfprotokoll für die Besichtigung. Für Kapitalanleger gibt es zusätzlich die Kaufcheckliste als PDF mit den Punkten vor, während und nach der Besichtigung.

Vor der Besichtigung

• Exposé prüfen — Stimmen Baujahr, Wohnfläche und Grundriss mit dem Grundbuch überein?
• Lage recherchieren — Mietspiegel, Infrastruktur, Entwicklungspotenzial des Stadtteils
• Bodenrichtwert abrufen — BORIS.NRW oder lokaler Gutachterausschuss
• Vergleichspreise prüfen — Was kosten ähnliche Objekte im Stadtteil? (ImmoScout24, Immowelt)
• Rendite-Vorabkalkulation — Kaufpreis / Jahresnettomiete = Kaufpreisfaktor (Faustregel: über 25 ist teuer)

Unterlagen anfordern

• Teilungserklärung — Sondernutzungsrechte, Stimmrechte, Kostenverteilung
• Letzte 3 WEG-Protokolle — Beschlossene und geplante Sanierungen, Konflikte
• Aktueller Wirtschaftsplan — Hausgeld, Zuführung zur Rücklage, Verwaltergebühren
• Letzte Hausgeldabrechnung — Nachzahlungen, Sonderumlagen
• Erhaltungsrücklage — Stand gesamt und je m² Wohnfläche: Reicht sie für die Maßnahmen, die in den Protokollen anstehen?
• Energieausweis — Energieeffizienzklasse, Heizungsart, Sanierungsempfehlungen
• Mietvertrag (bei vermieteter Wohnung) — Laufzeit, Miethöhe, Mieterhöhungspotenzial, Kündigungsfristen

Objektdaten

• Adresse: _______________
• Baujahr: _______________
• Wohnfläche: ___________ m²
• Etage / Geschosse: _______________
• Kaufpreis: ___________ €
• Besichtigungsdatum: _______________

Gebäudesubstanz

Bewertungsskala: 1 = neuwertig, 2 = gut, 3 = altersgemäß, 4 = Sanierung mittelfristig, 5 = sofortiger Handlungsbedarf

Haustechnik

Feuchtigkeit & Schimmel

• Keller: ☐ trocken ☐ feucht ☐ nass — Notizen: _______________
• Wände Erdgeschoss: ☐ trocken ☐ Flecken ☐ Schimmel
• Bad / Nassräume: ☐ intakte Fugen ☐ Silikonfugen defekt ☐ Schimmelbefall
• Fensterlaibungen: ☐ trocken ☐ Kondensat ☐ Schimmelansatz

WEG-Bewertung (bei Eigentumswohnungen)

• Erhaltungsrücklage: ___________ € (ausreichend: ☐ ja ☐ nein)
• Geplante Sanierungen: _______________
• Beschlossene Sonderumlagen: ___________ €
• Hausgeld monatlich: ___________ € (davon Rücklage: ___________ €)
• Verwaltervertrag läuft bis: _______________
• Auffälligkeiten in Protokollen: _______________

Rendite berechnen

• Jahresnettomiete ermitteln — Kaltmiete × 12 − nicht umlagefähige Kosten
• Kaufnebenkosten einrechnen — Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW) + Notar und Grundbuch (rund 2 %) + ggf. Makler
• Instandhaltungskosten kalkulieren — Faustregel: 1–2 % des Gebäudewerts pro Jahr
• Nettomietrendite berechnen — Jahresnettomiete / (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
• Cashflow prüfen — Mieteinnahmen − Finanzierung − Hausgeld − Rücklage = monatlicher Überschuss?

Gesamtbewertung

• Kaufempfehlung: ☐ ja ☐ ja, mit Verhandlung ☐ nein
• Empfohlener Verhandlungspreis: ___________ € (Begründung: ___________)
• Kritische Mängel: _______________
• Prioritäre Maßnahmen nach Kauf: _______________

Vor dem Notartermin

• Finanzierung schriftlich bestätigt — Darlehenszusage der Bank liegt vor
• Kaufvertragsentwurf prüfen — Haftungsausschlüsse, Übergabetermin, Sondervereinbarungen
• Grundbuch prüfen — Lasten, Rechte Dritter, Wegerechte, Grundschulden

Erstellt von: ___________________ Datum: _______________