Wenn im November die Heizung ausfällt, zählt jede Stunde. In einer Eigentümergemeinschaft trifft der Schaden nicht einen Eigentümer, sondern alle: Die zentrale Heizungsanlage gehört dem gemeinschaftlichen Eigentum, und wer sie repariert, wer sie bezahlt und wer sie überhaupt beauftragen darf, folgt eigenen Regeln.
Dieser Ratgeber erklärt aus Sicht der Verwaltung, was bei einem Heizungsausfall in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu tun ist, wer die Kosten trägt und welche zusätzlichen Pflichten Sie haben, wenn Ihre Eigentumswohnung vermietet ist. Wie die laufenden Heizkosten abgerechnet werden, steht in unserem Ratgeber zum Verteilerschlüssel.
Das Wichtigste in Kürze
- Die zentrale Heizungsanlage ist zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Ihre Erhaltung ist Sache der Gemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers.
- Bei einem akuten Ausfall darf der Verwalter die Reparatur ohne vorherigen Beschluss beauftragen, weil sie zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).
- Bezahlt wird aus der Erhaltungsrücklage; reicht sie nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage (§ 28 WEG).
- Ist Ihre Wohnung vermietet, bleiben Sie dem Mieter gegenüber zur Instandhaltung verpflichtet (§ 535 BGB), unabhängig davon, wie schnell die Gemeinschaft handelt.
- Eine kalte Wohnung im Winter berechtigt den Mieter regelmäßig zur Mietminderung (§ 536 BGB). Eine feste Quote nennt das Gesetz nicht.
Rechtsstand: 17. Oktober 2026.
Sofort handeln bei einem Ausfall
Ein Heizungsausfall ist ein Notfall der Gebäudetechnik. Wer ihn bemerkt, meldet ihn so schnell wie möglich der Verwaltung oder dem im Haus ausgehängten Notdienst, am besten noch am selben Tag. Je früher die Meldung, desto eher läuft die Anlage wieder.
Für die Verwaltung gilt dann eine klare Rangfolge:
- Störung eingrenzen. Liegt der Ausfall an der zentralen Anlage oder nur an einem Heizkörper in einer Wohnung? Fällt die ganze Anlage aus, sind alle Einheiten betroffen und es besteht Handlungsdruck.
- Fachbetrieb beauftragen. Bei Gas- oder Ölheizungen kommt der Wartungsbetrieb oder ein Heizungsnotdienst. Viele Verwaltungen haben einen Rahmenvertrag mit festem Reaktionsfenster.
- Übergangslösung prüfen. Zieht sich die Reparatur, können Heizlüfter oder mobile Heizgeräte die kälteste Zeit überbrücken. Die Kosten gehören zur Störungsbeseitigung.
- Dokumentieren. Zeitpunkt der Meldung, Beauftragung und Instandsetzung festhalten. Das zählt sowohl gegenüber der Gemeinschaft als auch gegenüber Mietern.
Dass der Verwalter einen solchen Notfall ohne Umweg über eine Eigentümerversammlung lösen darf, ist kein Entgegenkommen, sondern seine Pflicht. Dazu weiter unten mehr.
Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum
Die Frage „wer repariert?“ entscheidet sich daran, wem das defekte Bauteil gehört. Das Wohnungseigentumsgesetz ordnet Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, zwingend dem Gemeinschaftseigentum zu (§ 5 Abs. 2 WEG). Eine zentrale Heizungsanlage, die alle Wohnungen versorgt, fällt darunter, samt Kessel, Brenner, Pumpen und Steigleitungen. Daran ändert auch eine abweichende Regelung in der Teilungserklärung nichts.
Was dagegen Sondereigentum sein kann, sind einzelne Heizkörper und die Leitungen innerhalb der Wohnung, soweit die Gemeinschaftsordnung sie dem Sondereigentum zuweist und sie sich abtrennen lassen, ohne die Versorgung der übrigen Einheiten zu stören.
Faustregel
Fällt die ganze Anlage aus, bleibt kein Haus mehr warm: Dann ist es ein Fall der Gemeinschaft. Bleibt nur ein einzelner Heizkörper kalt, während das übrige Haus versorgt wird, lohnt der Blick in die Gemeinschaftsordnung: Dann kann die Instandsetzung Sache des einzelnen Eigentümers sein.
Die Abgrenzung ist nicht bloß akademisch. Sie bestimmt, wer den Handwerker beauftragt und wer die Rechnung trägt. Wo die Grenze zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum im Einzelfall verläuft, klären die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Im Zweifel gehört die Versorgungsanlage der Gemeinschaft.
Wer zahlt die Reparatur
Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Kosten einer Reparatur an der zentralen Heizung tragen deshalb alle Eigentümer gemeinsam, verteilt nach dem gültigen Kostenschlüssel, im gesetzlichen Regelfall nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG).
Woher das Geld kommt, hängt vom Umfang ab:
- Erhaltungsrücklage. Angesparte Mittel der Gemeinschaft decken die Instandsetzung ab. Dafür ist die Rücklage da. Wie sie bemessen wird, steht in unserem Ratgeber zur Instandhaltungsrücklage.
- Sonderumlage. Reicht die Rücklage nicht, etwa bei einem teuren Austausch des Kessels, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Rechtlich ist das ein Beschluss über zusätzliche Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG), über den die Versammlung mit einfacher Mehrheit entscheidet (§ 25 Abs. 1 WEG).
Der entscheidende Punkt beim akuten Ausfall: Die Reparatur muss nicht auf die nächste Versammlung warten. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die „zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind“ (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Eine ausgefallene Heizung im Winter ist ein solcher Nachteil. Er beauftragt die Instandsetzung sofort; die Gemeinschaft entscheidet anschließend nur noch über die Finanzierung, falls die Rücklage nicht ausreicht. Über die Grenzen dieser Eilbefugnis kann die Gemeinschaft durch Beschluss verfügen (§ 27 Abs. 2 WEG).
Was eine Sonderumlage je Wohnung kostet
Ein fiktives Beispiel zeigt, was auf den einzelnen Eigentümer zukommt, wenn die Rücklage nicht reicht. Die Zahlen sind ausgedacht und dienen nur der Veranschaulichung.
Eine Gemeinschaft mit zehn gleich großen Wohnungen muss den irreparablen Heizkessel ersetzen. Die Maßnahme kostet 60.000 Euro, in der Erhaltungsrücklage liegen 25.000 Euro. Die Gemeinschaft beschließt eine Sonderumlage über die fehlenden 35.000 Euro, verteilt nach Miteigentumsanteilen.
Sonderumlage je Wohnung
3.500 €
fiktives Beispiel: 35.000 € Finanzierungslücke, zehn gleich große Wohnungen, Verteilung nach Miteigentumsanteilen
Je Wohnung sind das 3.500 Euro. Hätte die Gemeinschaft eine höhere Rücklage angespart, wäre die Umlage kleiner oder entfiele ganz. Das ist ein Grund, warum eine auskömmliche Erhaltungsrücklage gerade bei alter Haustechnik wichtig ist.
Pflichten bei vermieteter Eigentumswohnung
Haben Sie Ihre Wohnung vermietet, laufen zwei Rechtsverhältnisse nebeneinander: Sie sind Mitglied der Gemeinschaft, und Sie sind Vermieter. Gegenüber dem Mieter schulden Sie eine beheizbare Wohnung, unabhängig davon, wie schnell die Gemeinschaft die Anlage repariert. Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB).
Praktisch bedeutet das für Sie:
- Mängelanzeige ernst nehmen. Meldet der Mieter die kalte Wohnung, geben Sie die Störung sofort an die Verwaltung weiter und drängen auf zügige Instandsetzung. Der Mieter selbst muss den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB).
- Mietminderung einkalkulieren. Ist die Wohnung durch den Ausfall nicht mehr richtig nutzbar, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Ein Verschulden setzt das nicht voraus. Eine feste Prozentzahl gibt das Gesetz nicht vor; sie richtet sich nach Schwere und Dauer. Als Orientierung für eine beheizte Wohnung gelten tagsüber etwa 20 bis 22 Grad Celsius.
- Schadensersatz vermeiden. Gerät die Instandsetzung in Verzug, kann der Mieter die Heizung auf Ihre Kosten reparieren lassen oder Schadensersatz verlangen (§ 536a BGB). Je schneller Sie die Störung weitertragen, desto geringer ist dieses Risiko.
Die Reparaturkosten der zentralen Anlage tragen Sie am Ende über die Gemeinschaft, also gemeinsam mit den anderen Eigentümern. Auf den Mieter umlegen lässt sich eine Reparatur nicht. Umlagefähig sind allein die laufenden Betriebskosten; Reparatur und Instandhaltung bleiben beim Eigentümer. Wie Sie die laufenden Heizkosten korrekt an den Mieter weitergeben, zeigt unser Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.
Reparatur oder Austausch nach dem Gebäudeenergiegesetz
Solange die Anlage reparierbar ist, darf sie repariert und weiterbetrieben werden. Erst wenn der Kessel irreparabel defekt ist, stellt sich die Frage nach einem Austausch und damit nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zum Anteil erneuerbarer Energien.
Rechtslage 2026 im Umbruch
Die Vorgaben für den Heizungstausch werden derzeit umgebaut. Fristen und Pflichtanteile erneuerbarer Energien, insbesondere für Großstädte wie Köln, waren bei Redaktionsschluss in Änderung. Bevor die Gemeinschaft über einen Austausch entscheidet, prüfen Sie den aktuellen Stand am amtlichen Gesetzestext und ziehen fachliche Beratung hinzu. Für die akute Störungsbeseitigung ändert das nichts: Eine defekte Heizung darf immer instand gesetzt werden.
Für die Gemeinschaft heißt das: Einen geplanten Austausch bereitet der Verwalter als Beschluss vor, die akute Reparatur erledigt er sofort. Beides sauber zu trennen, erspart Streit in der Versammlung. Wie Beschlüsse in der Versammlung zustande kommen, erklärt unser Ratgeber zur Eigentümerversammlung.
Fazit
Ein Heizungsausfall in der WEG ist zuerst ein technischer Notfall und erst danach eine Kostenfrage. Für Eigentümer gilt:
- Die zentrale Anlage gehört der Gemeinschaft; sie trägt Reparatur und Kosten gemeinsam.
- Der Verwalter darf und muss im akuten Fall sofort handeln (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG), ohne auf einen Beschluss zu warten.
- Bezahlt wird aus der Erhaltungsrücklage, ersatzweise über eine Sonderumlage.
- Wer vermietet, bleibt dem Mieter gegenüber selbst in der Pflicht und sollte jede Störung sofort weitergeben.
Wenn Sie für Ihre Gemeinschaft eine Verwaltung suchen, die bei Störungen schnell erreichbar ist und technische Notfälle verlässlich koordiniert, sehen Sie sich unsere WEG-Verwaltung an oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz: § 5, § 16, § 18, § 19, § 25, § 27, § 28
- Bürgerliches Gesetzbuch: § 535, § 536, § 536a, § 536c
Dieser Ratgeber gibt den Rechtsstand vom 17. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.