Ein konstruiertes Beispiel: Im März steht in einem Haus in Köln-Ehrenfeld die Eigentümerversammlung an. Baujahr 1968, 24 Einheiten, Gaszentralheizung von 2004, ungedämmte oberste Geschossdecke. Der Verwalter legt die Abrechnung vor: Heizkosten 38 % über Vorjahr. Ein Eigentümer fragt, ob die neue Gastherme noch zulässig sei. Eine andere Eigentümerin will wissen, ob Fernwärme in der Straße geplant ist. Niemand kennt die Antwort. Das Haus ist erfunden, die Lage ist typisch für viele Kölner Gemeinschaften: Kosten steigen, Fristen laufen, Entscheidungen lassen sich nicht mehr vertagen.
Der Kölner Bestand aus den Jahren 1950 bis 1980 trägt einen Sanierungsrückstand aus Jahrzehnten.[1] Veraltete Kessel, fehlende Dämmung und hohe Verbräuche treffen 2026 auf ein neues Gesetz, eine abgeschlossene Wärmeplanung und einen CO2-Preis, der erstmals am Markt gebildet wird.[2] Die Antwort liegt nicht in Einzelmaßnahmen, sondern in einer Reihenfolge mit Beschluss, Förderung und Technik. Dieser Leitfaden ordnet die Regeln, nennt Fristen und zeigt, wie eine strukturierte Versammlung zu tragfähigen Beschlüssen kommt.
GModG löst GEG ab: Was seit Juli 2026 gilt
Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 10. Juli 2026 beschlossen; nach Verkündung im Bundesgesetzblatt trat es Ende Juli 2026 in Kraft.[3] Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Für die Heizungsplanung in Wohnungseigentümergemeinschaften ist das der Referenzrahmen für 2026.
Das Ende der 65-Prozent-Vorgabe
Nach altem Recht musste eine neue Heizung mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen. Diese Quote hat der Gesetzgeber mit dem GModG gestrichen.[3] Eine Wärmepumpe bleibt erwünscht, eine neue Gas- oder Ölheizung bleibt zulässig. Die Freiheit bei der Technikwahl verlagert die Prüfung auf die Betriebskosten: Wer fossil einbaut, kauft Brennstoffpreis- und CO2-Risiko für 15 bis 20 Jahre mit ein.[4]
In der Versammlung hilft ein Vergleich über 15 Jahre Vollkosten statt Anschaffungspreis. Der Ratgeber zur GModG-Umstellung für WEG-Eigentümer von 2026 rechnet vor, dass eine neue Gasheizung in der Investition günstiger wirkt, über die Laufzeit aber durch Bio-Beimischung und CO2-Aufschlag aufholt.[4]
Die Bio-Treppe nach § 43 GModG
Für neue Gas- und Ölheizungen gilt eine Stufenpflicht für klimafreundliche Brennstoffanteile wie Biomethan:[3]
- ab 2029: mindestens 10 %
- ab 2030: mindestens 15 %
- ab 2035: mindestens 30 %
- ab 2040: mindestens 60 %[3]
Biomethan und Wasserstoff sind begrenzt verfügbar. Die Analyse von Cushman & Wakefield zum neuen Gasheizungsrecht weist darauf hin, dass die Preise dieser Brennstoffe die Wirtschaftlichkeit fossiler Neuanlagen bestimmen werden.[5] Was die Daten nicht zeigen: Niemand kann heute seriös sagen, was Biomethan 2035 in Köln kosten wird. Genau deshalb gehört in jede Beschlussvorlage ein Szenario mit steigenden Brennstoffkosten.
Wärmeplanung in Köln: Fernwärme oder eigene Lösung
Köln musste als Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern die kommunale Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 abschließen.[2] Die Karte legt stadtteilgenau fest, wo Fernwärme ausgebaut wird und wo dezentrale Lösungen erwartet werden.[6]
Planungssicherheit vor dem Heizungstausch
Für eine WEG ist der Wärmeplan die erste Prüfung vor jedem Heizungsbeschluss. Weist die Stadt das Quartier als Fernwärmegebiet aus, kann der Anschluss die wirtschaftlichste Option sein und eine eigene Wärmepumpenkaskade überflüssig machen.[6] Liegt das Haus außerhalb, braucht es eine dezentrale Planung mit Aufstellfläche, Schall und Stromanschluss.
Fragen Sie bei der Stadt oder beim Versorger den Status Ihrer Adresse schriftlich ab und legen Sie die Antwort der Einladung zur Versammlung bei. Das Praxiswissen des Gebäudeforums zu WEG und Wärmeversorgung empfiehlt, diese Auskunft zu dokumentieren, weil sie Beschlussanfechtungen wegen fehlerhafter Grundlage vorbeugt.[6]
CO2-Preis ab 2026: 55 bis 65 Euro als Startkorridor
Die Phase fester CO2-Preise endete 2025. Seit 2026 werden Zertifikate versteigert, für 2026 galt ein Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne CO2.[1] Die Übersichten zu den Änderungen 2026 für WEG und Verwaltung beschreiben den Effekt nüchtern: fossile Verbräuche werden teurer und weniger kalkulierbar.[2]
Altbauten mit hohem Verbrauch spüren das zuerst. Eine historische EWI-Analyse der Universität Köln von 2022 hatte bereits gezeigt, dass Kellerdeckendämmung und Hülle zuerst die günstigsten Einsparungen bringen; als aktuelle Preisprognose taugt sie nicht mehr, als Reihenfolge-Hinweis bleibt sie brauchbar.[7]
Pflichtaufgaben für Verwaltung und Gemeinschaft 2026
Die Verwaltung steuert 2026 Termine, Nachweise und Technik. Wer Fristen reißt, zahlt über Nachrüstung oder Bußgeld.
Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich
Für Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten gelten Prüfpflichten nach §§ 60b und 60c GEG, die im GModG fortbestehen:[3]
- Bestandskessel mit Einbau vor Oktober 2009: Prüfung bis 30. September 2027[3]
- jüngere Anlagen: Prüfung 15 Jahre nach Einbau[3]
- hydraulischer Abgleich: für größere Anlagen vorgeschrieben, nach Verfahren B mit Berechnung[3]
Die Prüfung umfasst Einstellungen, Regelung und Effizienz. Das Protokoll gehört in die Versammlungsunterlagen. So wird aus einer Pflicht ein Argument für den Sanierungsfahrplan.
Smart Meter, Blei und Sonne
Der Rollout intelligenter Messsysteme läuft 2026 als Pflichtaufgabe. Er erlaubt monatliche Verbrauchsinformation und ein einfaches Energiecontrolling je Haus.[2] Transparente Verbräuche erhöhen die Zustimmung zu Maßnahmen, weil Eigentümer den Effekt sehen.
Zwei weitere Termine betreffen Kölner Häuser direkt. Trinkwasserleitungen aus Blei mussten Betreiber bis zum 12. Januar 2026 entfernen oder stilllegen.[8] In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Januar 2026 bei umfassenden Dachsanierungen eine Solarpflicht.[9] Wer das Dach 2026 anfassen lässt, plant Photovoltaik von Beginn an mit ein.
Beschlüsse rechtssicher fassen: Mehrheiten in der WEG
Die WEG-Reform 2020 hat energetische Maßnahmen erleichtert. Das bleibt 2026 die Arbeitsgrundlage für Sanierungsbeschlüsse.[10]
Einfache Mehrheit genügt für die Maßnahme
Bauliche Veränderungen zur Energieeinsparung – etwa Fassadendämmung, Fenstertausch oder Heizungstausch – beschließt die Gemeinschaft nach § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen.[10] Enthaltungen und Abwesenheit zählen nicht mit.[4] Ein Rechenbeispiel: Bei 24 Einheiten erscheinen 16 Stimmrechte. Stimmen 9 mit Ja, 5 mit Nein und 2 enthalten sich, ist die Maßnahme beschlossen, weil nur Ja- und Nein-Stimmen zählen.
Die Beschlussvorlage sollte Maßnahme, Kostenrahmen, Förderung und Zeitplan trennen. So erkennt jeder, worüber er abstimmt.
Doppelt qualifizierte Mehrheit für die Kosten
Sollen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen zahlen, braucht es mehr: über zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und über die Hälfte aller Miteigentumsanteile.[11] Fehlt diese Mehrheit, zahlen nur die Zustimmenden – es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich in angemessener Zeit.[10]
Der Leitfaden für WEG-Sanierungsbeschlüsse von 2026 rät, beide Mehrheiten in einem Beschluss getrennt festzustellen: erst Maßnahme, dann Kostenverteilung.[11] Das senkt das Anfechtungsrisiko.
Sonderrechte einzelner Eigentümer
Einen Anspruch auf Gestattung haben Einzelne etwa für Wallbox, barrierefreien Zugang oder Balkonkraftwerk. Die Kosten trägt der Antragsteller allein.[10] Die Verwaltung sollte diese Anträge standardisiert behandeln: Antrag, technische Prüfung, Gestattungsbeschluss mit Kostentragung und Haftung.
Förderung 2026: BAFA und KfW richtig kombinieren
Die Förderbedingungen wurden im Juli 2026 angepasst. Zuschüsse sind degressiv ausgestaltet: Wer spät entscheidet, erhält weniger.[11]
| Programm | Was wird gefördert | Sätze Juli 2026 |
|---|---|---|
| BAFA BEG EM Hülle | Fassade, Dach, Fenster, Kellerdecke | 15 % Basis + 5 % mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP)[1] |
| KfW 458 Heizung | Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss | 30 % Grundförderung + 16 % Klimageschwindigkeitsbonus, gedeckelt 70 % bzw. 80 % bei Einkommen bis 30.000 Euro[11] |
| KfW 358/359 Kredit | Restkosten | bis 120.000 Euro je Wohneinheit, zinsgünstig[1] |
Hülle über BAFA, Heizung über KfW
Die förderfähigen Kosten für die Hülle sind seit Juli 2026 nach Wohneinheiten gestaffelt, mit iSFP bis 60.000 Euro für die erste Einheit.[1] Der iSFP eines Energieeffizienz-Experten legt die Reihenfolge über 10 bis 15 Jahre fest und erhöht Zuschuss sowie Kostenrahmen.[11]
Bei der Heizung lag der Klimageschwindigkeitsbonus für den Tausch funktionstüchtiger Fossiler im Juli 2026 bei 16 % und sinkt halbjährlich.[11] Die Förderübersicht für WEG-Sanierung 2026 aus Köln beziffert diese Degression und empfiehlt eine frühe Antragstellung.[1]
Von der Versammlung bis zur Auszahlung: Ablauf ohne Förderverlust
Ein WEG-Projekt in Köln dauert erfahrungsgemäß 8 bis 18 Monate.[1] Der kritische Satz steht in jedem Merkblatt: Der Förderantrag muss vor Beauftragung des Handwerkers gestellt sein. Ein Verstoß beendet den Anspruch.[11]
Drei Schritte, die Zustimmung schaffen
Bestand und Fahrplan: Beirat und Verwaltung beauftragen einen Energieberater für Bestandsaufnahme und iSFP. Der Plan priorisiert Hülle vor Anlagentechnik, weil ein gedämmtes Haus eine kleinere Heizung erlaubt.[1]
Beschlussvorlage mit Zahlen: Musteraufbau: Befund, zwei Varianten mit Vollkosten über 15 Jahre, Förderung, Finanzierung, Zeitplan. Vorabgespräche mit großen Eigentümern klären die Kostenmehrheit vor der Versammlung.[11]
Antrag, Vergabe, Nachweis: Erst BAFA- oder KfW-Antrag, dann Vergabe an Betriebe mit WEG-Erfahrung. Nach Fertigstellung bestätigt der Energieberater die Durchführung, die Auszahlung folgt in der Regel 4 bis 8 Wochen nach Prüfung.[1]
Häufige Frage: Was passiert bei Heizungsausfall im Winter?
Bei irreparablem Defekt darf eine Übergangslösung eingebaut werden, es laufen dann Fristen für die endgültige GModG-konforme Lösung, oft bis zu fünf Jahre.[9] Dokumentieren Sie Ausfall, Angebot und Beschluss und beantragen Sie Förderung für die endgültige Lösung sofort nach Beschluss.
- Wärmeplan-Auskunft für Adresse einholen und Heizungsvariante festlegen
- Heizungsprüfprotokoll und Abgleich-Termin bis 30.09.2027 einplanen
- iSFP beauftragen und BAFA-/KfW-Antrag vor Vergabe stellen
- Beschluss in Maßnahme und Kostenverteilung nach MEA trennen
- Bleileitungen, Smart Meter und PV-Pflicht am Dach prüfen und belegen
- Energieausweis nach Stand Mai 2026 prüfen und bei Vermietung vorlegen
Verwalter als Energiemanager: Steuerung und Ausblick
Die Verwaltung moderiert nicht nur, sie hält Termine, Förderlogik und Technik zusammen. Übersichten zu den Pflichten 2026 beschreiben diesen Wandel zum strategischen Energiemanager.[2] Eine inhabergeführte Verwaltung mit strukturierten Versammlungen und klarer Kommunikation kann hier punkten, weil sie Entscheidungen vorbereitet statt nur zu protokollieren.
Schulungen zu GModG und Förderung, feste Handwerkerpartner und ein Energieberater-Netzwerk verkürzen Wege. Die Kölner Energieagentur und lokale Beratungsstellen vermitteln Kontakte, die Bundesförderung ergänzen.[1] Für Eigentümer heißt das: Fordern Sie Sanierungsfahrplan, Fristenliste und Förderstand als feste Tagesordnungspunkte ein.
Der Ausblick bleibt offen. Steigende CO2-Preise verteuern fossile Verbräuche, Wärmepumpen und Fernwärme werden zum Standard, smarte Regelung senkt Lastspitzen.[2] Ob Wasserstoff oder Biomethan für einzelne Häuser verfügbar und bezahlbar wird, ist ungeklärt. Auch deshalb gehört das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung.
Fazit
Beauftragen Sie jetzt die Wärmeplan-Auskunft und den iSFP, lassen Sie Heizungsprüfung und hydraulischen Abgleich terminieren und bringen Sie Maßnahme und Kostenverteilung als getrennte Beschlüsse in die nächste Versammlung. Stellen Sie BAFA- und KfW-Anträge vor jeder Vergabe und prüfen Sie Blei, Smart Meter, PV-Pflicht und Energieausweis am selben Termin.
Offen bleibt, wie schnell Fernwärme in Ihrer Straße liegt, welche Bio-Brennstoffpreise die Bio-Treppe ab 2029 setzt und wie lange der Klimabonus in dieser Höhe besteht. Wer Rücklagen an der 15-Jahre-Rechnung ausrichtet und die Degression der Förderung einkalkuliert, hält die Entscheidung auch dann stabil, wenn einzelne Preise anders laufen als geplant.
Quellen
- [1] WEG-Sanierung 2026: KfW- & BAFA-Förderung - Köln — https://prentha.de/weg-sanierung-foerderung-2026
- [2] Die 4 wichtigsten Änderungen 2026 für WEGs & Verwalter — https://www.c-ober.de/blog/aenderungen-2026-weg-hausverwaltung
- [3] kugu.de — https://kugu.de/aktuelles/heizungsgesetz-2026-und-geg
- [4] GModG für WEG-Eigentümer: Was sich 2026 wirklich ändert — https://hausverwaltunggeo.de/ratgeber/gmodg-weg-eigentuemer-2026/
- [5] New law for gas heaters ESG | DE | Cushman & Wakefield — https://www.cushmanwakefield.com/en/germany/insights/new-law-for-gas-heaters-esg
- [6] Gebäudemodernisierungsgesetz: Anforderungen an die Wärmeversorgung in WEGs — https://www.gebaeudeforum.de/wissen/weg-praxisguide/gesetzliche-grundlagen/gmodg-waermeversorgung-in-wegs/
- [7] Wirtschaftlichkeit von energetischen Sanierungsmaßnahmen — https://www.ewi.uni-koeln.de/cms/wp-content/uploads/2022/10/20221007_EWI_Analyse_Wirtschaftlichkeit_von_Sanierungsmassnahmen_Endbericht.pdf
- [8] Neue Gesetzgebung 2026 - Kölner Haus — https://www.koelner-hug.de/news/neue-gesetzgebung-2026
- [9] meinkoelnbonn.de — https://www.sparkasse-koelnbonn.de/de/home/ihre-sparkasse/blog/sanierungspflicht.html
- [10] Energetische Sanierung in der WEG — https://meinkoelnbonn.de/endlich-modernisiert-das-wohnungseigentumsgesetz/
- [11] WEG-Sanierung: Wie Eigentümergemeinschaften … — https://reduco.ai/blog/weg-sanierung-beschluss-leitfaden
- [12] Heizungsgesetz: Änderungen für Eigentümer 2026 — https://matera.eu/de/artikel/heizungsgesetz-anderungen
- [13] koelner-hug.de — https://www.koelner-hug.de/news/neue-merkblaetter-zum-gmodg
- [14] wertkonzepte.info — https://wertkonzepte.info/weg-sanierung-2026-haftungsrisiken-und-klare-rollen-fuer-beirat-eigentuemer-verwaltung/