Haus verkaufen in Köln: Ablauf, Kosten und Checkliste

Immobilie in Köln verkaufen, Schritt für Schritt

Ob Altbauwohnung in Ehrenfeld, Einfamilienhaus in Rodenkirchen oder Mehrfamilienhaus in Nippes: Ein Verkauf besteht aus vielen Einzelschritten, und wer einen davon vergisst, verliert Zeit oder Geld. Dieser Ratgeber führt Sie in sieben Schritten von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe. Zu jedem Schritt finden Sie den zeitlichen Rahmen, die nötigen Unterlagen und die Rechtsgrundlage.

Rechtsstand: 11. Oktober 2026. Die Paragraphen verweisen auf die geltende Fassung bei gesetze-im-internet.de.

Zeitplan für den Verkauf

Die folgenden Zeiträume sind Richtwerte für die Planung, keine Fristen. Zusammengerechnet ergeben sie vier bis sechs Monate vom Beschaffen der Unterlagen bis zur Übergabe. Feste Fristen gibt es nur an zwei Stellen: beim Vertragsentwurf (Schritt 5) und beim Vorkaufsrecht der Stadt (Schritt 6).

1. Vorbereitung und Unterlagen

Grundsätzliche Fragen vor dem Verkauf

• Spekulationsfrist: Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Ausgenommen ist eine Immobilie, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Details im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.
• Laufender Kredit: Ein Darlehen mit festem Zins können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Davor dürfen Sie wegen des Verkaufs vorzeitig kündigen, schulden der Bank dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Fragen Sie den Ablösebetrag früh an.
• Erbengemeinschaft: Über ein geerbtes Haus können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Ohne Zustimmung aller kommt kein Kaufvertrag zustande. Mehr dazu unter Geerbtes Haus verkaufen.
• Mit oder ohne Makler: Die Entscheidung beeinflusst Zeitplan und Kosten, siehe Schritt 3.

Unterlagen für jeden Verkauf

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• aktuelle Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan des laufenden Jahres
• Stand der Instandhaltungsrücklage
• beschlossene Sonderumlagen und geplante Sanierungen
• Hausordnung

Prüfen Sie in der Teilungserklärung, ob der Verkauf die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Eigentümer braucht. Ist das vereinbart, bleibt der Kaufvertrag bis zur Zustimmung unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). Der Notar holt sie ein, Ihre Hausverwaltung sollte deshalb früh Bescheid wissen.

Zusätzlich bei vermieteten Objekten

• Mietverträge mit allen Nachträgen
• aktuelle Miethöhe und Mieterhöhungen der letzten Jahre
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Nachweis über die Mietkaution
• Übersicht über Mietzahlungen und Rückstände

Der Käufer tritt in die laufenden Mietverträge ein (§ 566 Abs. 1 BGB), auch in die Rechte und Pflichten aus der Kaution (§ 566a BGB). Kündigen müssen Sie den Mietern für den Verkauf also nicht. Wie Sie dabei vorgehen, steht im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

Immobilie herrichten

• entrümpeln, auch Keller und Dachboden
• Kleinreparaturen erledigen: tropfende Hähne, defekte Schalter, klemmende Schlösser
• Wände bei Bedarf neutral streichen
• Garten und Eingangsbereich pflegen
• Fenster vor dem Fototermin putzen

2. Den richtigen Preis finden

Bewertung

Ist der Angebotspreis zu hoch, bleibt die Immobilie lange im Netz stehen, ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Ausgangspunkt ist deshalb eine fundierte Immobilienbewertung, bei Vivarhein kostenlos.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Welches passt, hängt von der Art der Immobilie ab:

• Vergleichswertverfahren: in der Regel für Eigentumswohnungen und gängige Häuser, gestützt auf Verkaufspreise ähnlicher Objekte
• Ertragswertverfahren: für vermietete Objekte und Kapitalanlagen, gestützt auf die erzielbaren Mieten
• Sachwertverfahren: für Einfamilienhäuser ohne genug Vergleichsverkäufe und Sonderimmobilien, gestützt auf Grundstücks- und Gebäudewert

Den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks können Sie selbst bei BORIS-NRW nachsehen, dem Informationssystem der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen.

Was Wohnungen in Köln aktuell kosten

Für unseren Marktbericht Q2 2026 haben wir die Inserate für Eigentumswohnungen in Köln ausgewertet (Quelle: Immowelt, Stand Juli 2026). Am teuersten waren Marienburg (7.683 €/m²), die Neustadt-Süd (6.935 €/m²) und die Neustadt-Nord (6.874 €/m²). Am unteren Ende lagen Porz mit 2.852 €/m² und Buchforst mit 3.275 €/m².

Angebotspreise sind Forderungen, keine Abschlusspreise. Laut Marktbericht liegen die tatsächlich gezahlten Preise vor allem bei älteren Bestandsimmobilien teils deutlich darunter. Für Häuser gibt es keine vergleichbar dichte Inseratsstatistik; hier zählen Bodenrichtwert, Zustand und eine Einzelbewertung. Wie sich die Lagen unterscheiden, beschreiben unsere Standortseiten, etwa für Ehrenfeld, Nippes, die Südstadt, Rodenkirchen, Deutz und Zollstock.

Legen Sie vor dem Start fest, welchen Preis Sie mindestens erzielen wollen. Dann wissen Sie in der Verhandlung, wie viel Spielraum Sie haben.

3. Vermarktung

Mit oder ohne Makler?

Ein Immobilienmakler übernimmt Preiseinschätzung, Exposé, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Interessenten, Verhandlung und die Vorbereitung des Notartermins. Ohne Makler sparen Sie die Provision, tragen diese Arbeit aber selbst. Eine Abwägung finden Sie unter Haus verkaufen ohne Makler.

Für den Maklervertrag gelten beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher feste Regeln:

• Der Vertrag braucht Textform, eine E-Mail genügt (§ 656a BGB).
• Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB).
• Haben nur Sie den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens so viel übernehmen, wie Sie selbst zahlen, und erst nachdem Sie gezahlt haben (§ 656d BGB).

Was das in Euro bedeutet, rechnet der Ratgeber Maklerprovision beim Hausverkauf vor.

Exposé

• Fotos bei Tageslicht von allen Räumen, Außenansicht und Garten
• Grundrisse mit Maßen
• Objektbeschreibung mit allen Eckdaten: Wohnfläche, Grundstück, Zimmer, Baujahr, Heizung
• Lagebeschreibung mit Bus und Bahn, Schulen und Einkauf
• Werte aus dem Energieausweis

Für Anzeigen in Portalen und Zeitungen schreibt § 87 GEG Pflichtangaben vor, sofern ein Energieausweis vorliegt: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden außerdem Baujahr und Effizienzklasse.

Inserate

• Immobilienportale wie ImmoScout24 oder Immowelt
• lokale Portale und Medien
• eigenes Netzwerk, Nachbarschaft
• auf Wunsch ein Schild am Objekt

4. Besichtigungen und Verhandlungen

Besichtigungen

• Einzeltermine statt Sammelbesichtigung
• Termine bei Tageslicht, vorher lüften und aufräumen
• Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung bereithalten
• Antworten parat haben: Nebenkosten, Baujahr, letzte Sanierungen, Nachbarschaft
• Kontaktdaten der Interessenten notieren und nach dem Termin nachfragen

Den Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Es genügt, ihn gut sichtbar auszuhängen oder auszulegen (§ 80 Abs. 4 GEG).

Kaufinteressenten prüfen

• Finanzierungsbestätigung der Bank anfordern, bevor Sie verhandeln
• Eigenkapitalnachweis erfragen
• Zeitplan des Käufers klären, etwa wann er einziehen oder die Finanzierung abrufen will
• bei mehreren Interessenten ein Bieterverfahren erwägen

Preisverhandlung

Argumentieren Sie mit Fakten: Bewertung, Zustand, Energiewerte, Rücklage. Halten Sie die Einigung schriftlich fest und geben Sie die Eckdaten an den Notar. Bindend ist der Verkauf erst mit der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Bis dahin kann jede Seite noch abspringen.

5. Kaufvertrag und Notartermin

1. Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und schickt ihn beiden Seiten. Ist der Käufer Verbraucher und der Verkäufer Unternehmer, soll der Entwurf dem Käufer in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
2. Sie prüfen den Entwurf: Angaben zu Immobilie und Parteien, Kaufpreis und Fälligkeit, Übergabetermin, Haftung für Mängel, mitverkauftes Inventar als eigene Position.
3. Beurkundung: Der Notar liest den Vertrag vor, beide Seiten unterschreiben. Den aktuellen Grundbuchstand prüft er selbst (§ 21 Abs. 1 BeurkG).
4. Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers.

Die Kosten der Beurkundung und der Grundbucheintragung trägt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Mit welchen Beträgen zu rechnen ist, steht unter Notarkosten beim Hausverkauf.

6. Abwicklung nach dem Notartermin

• Vorkaufsrecht: Die Stadt Köln muss vom Kaufvertrag erfahren; die Mitteilung übernimmt in der Praxis der Notar. Besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht, kann die Stadt es bis zu drei Monate nach der Mitteilung ausüben. Der Käufer wird erst ins Grundbuch eingetragen, wenn feststeht, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder die Stadt es nicht ausübt (§ 28 Abs. 1 und 2 BauGB).
• Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Achten Sie darauf, dass der Kaufvertrag die Steuer dem Käufer zuweist; zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt an Sie halten.
• Unbedenklichkeitsbescheinigung: Ist die Steuer bezahlt, bescheinigt das Finanzamt, dass der Eintragung nichts entgegensteht (§ 22 GrEStG).
• Kaufpreis: Liegen alle Voraussetzungen vor, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Prüfen Sie den Zahlungseingang auf Ihrem Konto selbst.
• Grundschuld und Darlehen: Ihre Bank erhält aus dem Kaufpreis den Ablösebetrag und gibt die Löschungsbewilligung. Danach wird die Grundschuld gelöscht.
• Eigentumsumschreibung: Der Notar beantragt sie, sobald der Kaufpreis gezahlt ist.

7. Übergabe

Mit der Übergabe gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über, ebenso das Risiko, dass die Immobilie beschädigt wird (§ 446 BGB). Übergeben Sie deshalb erst, wenn der Kaufpreis da ist.

• alle Schlüssel zusammenstellen: Haustür, Wohnung, Keller, Garage, Briefkasten
• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung ablesen
• Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselliste, Zustand und offenen Punkten, von beiden unterschrieben; eine Vorlage bietet unsere Checkliste Übergabeprotokoll
• Versorger über den Eigentümerwechsel informieren
• Gebäudeversicherung nicht kündigen: Sie geht mit dem Eigentumswechsel auf den Käufer über (§ 95 VVG). Zeigen Sie dem Versicherer den Verkauf unverzüglich an (§ 97 VVG).
• bei Eigentumswohnungen die Hausverwaltung informieren
• bei selbst bewohnter Immobilie: innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug in die neue Wohnung anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG)

Kosten für Verkäufer

Notar und Grundbuch für den Eigentumswechsel zahlt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Löschung Ihrer Grundschuld zahlen Sie, weil Sie dem Käufer das Eigentum frei von Rechten Dritter verschaffen müssen (§ 433 Abs. 1 Satz 2, § 435 BGB), soweit der Vertrag nichts anderes regelt.

Die häufigsten Fehler beim Hausverkauf

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Köln

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Köln?

Rechnen Sie vom Beschaffen der Unterlagen bis zur Übergabe mit vier bis sechs Monaten. Allein nach dem Notartermin können Wochen vergehen, weil die Stadt bei einem Vorkaufsrecht bis zu drei Monate Zeit hat, sich zu entscheiden, und das Finanzamt erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt.

Muss ich den Energieausweis vorlegen?

Ja. Beim Verkauf müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeld bis 10.000 € (§ 108 GEG).

Was ist meine Immobilie in Köln wert?

Das hängt von Lage, Größe, Zustand, Baujahr und Ausstattung ab. Unsere kostenlose Immobilienbewertung gibt Ihnen eine fundierte Einschätzung durch lokale Experten.

Ihr Makler für den Hausverkauf in Köln

Seit über 40 Jahren kennen wir den Kölner Immobilienmarkt. Als Immobilienmakler in Köln begleiten wir Sie persönlich durch alle sieben Schritte, von der Bewertung bis zur Übergabe.

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