Immobilienbewertung: Verfahren, Kosten und Ablauf

Was eine Immobilie wert ist, legt kein Gefühl und kein Inserat fest, sondern ein geregeltes Verfahren. Der Gesetzgeber nennt das Ergebnis Verkehrswert: den Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ (§ 194 BauGB). Wie man ihn ermittelt, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Dieser Ratgeber erklärt die drei Bewertungsverfahren, die Faktoren, die den Wert treiben, den Unterschied zwischen Online-Check, Maklereinschätzung und Gutachten sowie Ablauf und Kosten einer Bewertung. Ein eigener Abschnitt zeigt, welche Daten es für Köln gibt und wie Sie sie lesen.

Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlagen in der geltenden Fassung, verlinkt auf gesetze-im-internet.de.

Verkehrswert ist Marktwert

Beide Begriffe meinen denselben Wert. § 194 BauGB schreibt ausdrücklich „Der Verkehrswert (Marktwert)“. Wichtig ist der Nachsatz über persönliche Verhältnisse: Was Sie selbst in Küche, Garten oder Dachausbau gesteckt haben, zählt nur so weit, wie ein Käufer es bezahlen würde.

Die drei Bewertungsverfahren nach ImmoWertV

Die ImmoWertV kennt das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches zum Einsatz kommt, richtet sich nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten am Markt und vor allem danach, welche Daten verfügbar sind. Die Wahl ist zu begründen, und es dürfen auch mehrere Verfahren kombiniert werden (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV).

1. Vergleichswertverfahren

Prinzip: Der Wert wird aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Statt einzelner Vergleichspreise darf der Gutachter auch einen Vergleichsfaktor (Preis je Quadratmeter Wohnfläche) oder bei Grundstücken den Bodenrichtwert heranziehen und an das Objekt anpassen (§ 24 ImmoWertV).

Geeignet für: Eigentumswohnungen, Reihen- und standardisierte Einfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke.

Datenquelle: Jeder Notar muss eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags an den Gutachterausschuss schicken (§ 195 Abs. 1 BauGB). Daraus entsteht die Kaufpreissammlung. Einsicht gibt es nicht für jedermann: Auskünfte erhält, wer ein berechtigtes Interesse nachweist (§ 195 Abs. 5 BauGB).

Kein Verfahren liegt näher an dem, was Käufer tatsächlich zahlen. Fehlen genügend vergleichbare Verkäufe, etwa bei Denkmälern oder ungewöhnlichen Grundrissen, wird das Ergebnis unsicher.

2. Ertragswertverfahren

Prinzip: Der Wert ergibt sich aus den marktüblich erzielbaren Mieten, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer des Gebäudes (§ 27 ImmoWertV).

Rechenweg im allgemeinen Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV):

1. Rohertrag: marktüblich erzielbare Jahresmiete.
2. Minus Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten (§ 32 ImmoWertV). Für das Mietausfallwagnis setzt das Modell der Verordnung bei Wohnungen 2 % des Rohertrags an (Anlage 3 ImmoWertV).
3. Ergebnis Reinertrag. Davon wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen; der Rest wird mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.
4. Plus Bodenwert ergibt den vorläufigen Ertragswert.

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zins, mit dem sich Immobilien einer Art am Markt im Durchschnitt verzinsen (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus echten Verkäufen ab und veröffentlichen ihn.

Geeignet für: vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, gemischt genutzte Objekte.

Das Verfahren zeigt, was das Objekt als Kapitalanlage wert ist. Schon kleine Änderungen bei Liegenschaftszins oder Mietansatz verschieben das Ergebnis deutlich. Instandhaltungsstau und hohe Verwaltungskosten senken den Reinertrag und damit den Wert.

3. Sachwertverfahren

Prinzip: Der Wert setzt sich aus dem Bodenwert und den altersgeminderten Herstellungskosten von Gebäude und Außenanlagen zusammen (§ 35 ImmoWertV). Dieser vorläufige Sachwert ist eine Kostenrechnung. Erst der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses passt ihn an das an, was der Markt für solche Häuser tatsächlich zahlt (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV).

Geeignet für: selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen, Objekte ohne Mietmarkt und ohne genügend Vergleichsverkäufe.

Das Verfahren erfasst die bauliche Substanz, braucht aber einen passenden Sachwertfaktor. Ohne ihn bleibt es eine Kostenrechnung ohne Käuferbezug.

Welches Verfahren für welche Immobilie?

Die Tabelle zeigt die übliche Zuordnung. Im Gutachten muss die Wahl im Einzelfall begründet werden; häufig stützt ein zweites Verfahren das führende.

Was den Wert einer Immobilie bestimmt

Lage

• Makrolage: Stadt, Stadtteil, Verkehrsanbindung, Arbeitsmarkt.
• Mikrolage: Straße, Lärm, Licht, Ausrichtung, Nachbarschaft. Die ruhige Seitenstraße und die Hauptverkehrsachse im selben Veedel sind zwei verschiedene Märkte.
• Infrastruktur: Stadtbahn, Schulen, Nahversorgung, Grünflächen.
• Entwicklung: geplante Quartiere wie der Deutzer Hafen verändern die Lage über Jahre.

Objekt

• Wohnfläche und Grundstücksgröße, Grundriss, Etage
• Baujahr, Zustand und dokumentierte Modernisierungen
• Ausstattung: Balkon, Aufzug, Stellplatz
• Energetischer Zustand: Käufer rechnen absehbare Kosten für Heizungstausch und Dämmung gegen den Preis. Für den Verkauf ist ein Energieausweis Pflicht (§ 80 Abs. 3 GEG).

Rechte und Belastungen

Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurechte, Baulasten oder Wegerechte gehören zu den „besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen“, ebenso Baumängel, Bauschäden und Bodenverunreinigungen (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Sie werden erst nach der Marktanpassung als Zu- oder Abschlag berücksichtigt und können den Wert stark verändern. Bei Denkmälern kommen Abstimmungspflichten mit der Unteren Denkmalbehörde hinzu.

Markt

Zinsniveau, Angebot und Nachfrage, Bevölkerungsentwicklung. Wie sich diese Größen in Köln zuletzt bewegt haben, zeigt unser Marktbericht Q2 2026.

Immobilienbewertung in Köln: Welche Daten es gibt

Für das Stadtgebiet ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln zuständig. Er ermittelt jährlich Bodenrichtwerte sowie Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren und Indexreihen und veröffentlicht sie im Grundstücksmarktbericht. Auskunft über Bodenrichtwerte kann jeder verlangen (Stadt Köln, Gutachterausschuss). Landesweit bündelt das Portal BORIS-NRW die Daten der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen.

Wie weit die Preise innerhalb der Stadt auseinanderliegen, zeigt unsere Auswertung von Immowelt-Inseraten für Eigentumswohnungen im Marktbericht Q2 2026 (Stand Juli 2026):

Eine Wohnung in der Südstadt wird also für mehr als das Doppelte des Quadratmeterpreises in Porz angeboten. Für die Bewertung Ihrer eigenen Wohnung taugen diese Zahlen trotzdem nur als Orientierung, aus zwei Gründen:

1. Angebotspreise sind keine Kaufpreise. ImmoScout24 hat Angebots- und Verkaufspreise verglichen: Bei Kölner Eigentumswohnungen lag die Differenz über vier Jahre recht konstant bei etwa 8 % (ImmoScout24, Stand Januar 2024). Bei 300.000 € Angebotspreis entspricht das rund 24.000 €.
2. Stadtteilwerte sind Mittelwerte. Baujahr, Etage, Zustand und Mikrolage verschieben den Wert Ihrer Adresse in beide Richtungen.

Gutachter arbeiten deshalb mit den Kaufpreisen und Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses, nicht mit Inseraten.

Online-Check, Maklereinschätzung oder Gutachten?

Welche Bewertung Sie brauchen, hängt vom Anlass ab: Orientierung, Verkaufsvorbereitung oder ein Nachweis gegenüber Finanzamt oder Gericht.

Online-Rechner kennen Küche, Bad, Feuchteschäden oder den Blick aus dem Fenster nicht. Als Startpunkt sind sie brauchbar, als Verhandlungsgrundlage nicht.

Makler und Sachverständige arbeiten mit unterschiedlichen Maßstäben. Der Makler schätzt, zu welchem Preis sich das Objekt mit welcher Strategie verkaufen lässt. Der Sachverständige stellt den Verkehrswert am Stichtag fest. Für einen Verkauf genügt meist die fundierte Einschätzung eines ortskundigen Maklers, der seine Zahl mit Vergleichsverkäufen begründet.

Wann ein Gutachten nötig ist

• Erbschaft- und Schenkungsteuer: Das Finanzamt setzt Grundbesitz mit dem nach dem Bewertungsgesetz festgestellten Grundbesitzwert an (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie das nachweisen. Als Nachweis dient in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle bestellt oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert ist. Alternativ zählt ein Kaufpreis für das Objekt, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande kam (§ 198 BewG). Mehr dazu im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.
• Gericht: Das Gericht wählt den Sachverständigen selbst. Gibt es für die Art von Gutachten öffentlich bestellte Sachverständige, sollen andere nur bei besonderen Umständen gewählt werden (§ 404 ZPO).
• Erbengemeinschaft, Scheidung, Pflichtteil: Wo mehrere Parteien sich auf einen Wert einigen müssen, schafft ein neutrales Gutachten eine gemeinsame Grundlage.

Wer darf Immobilien bewerten?

„Sachverständiger“ allein ist keine geschützte Bezeichnung. Geschützt ist der Titel „öffentlich bestellter Sachverständiger“: Wer ihn unbefugt führt, macht sich strafbar (§ 132a StGB); die Bestellung regelt § 36 GewO. Daneben gibt es nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Als Eigentümer können Sie außerdem beim Gutachterausschuss selbst ein Verkehrswertgutachten beantragen (§ 193 Abs. 1 BauGB). Bindend ist ein solches Gutachten nur, wenn das gesetzlich bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB).

Ablauf einer professionellen Bewertung

1. Unterlagen prüfen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung und Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Rechnungen über Modernisierungen. Bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage.
2. Ortstermin: Bausubstanz, Ausstattung, Mängel und Umgebung werden besichtigt, Fotos sichern den Zustand am Stichtag.
3. Marktdaten und Berechnung: Vergleichsfaktoren, Bodenrichtwert, Mieten und Liegenschaftszinssatz werden auf das Objekt angepasst. Die ImmoWertV gibt die Schritte vor: vorläufiger Verfahrenswert, Marktanpassung, dann besondere Merkmale wie Rechte oder Schäden (§ 6 Abs. 3 ImmoWertV).
4. Bericht: Er nennt Stichtag, Verfahren, Daten, Zu- und Abschläge und begründet, warum welches Verfahren gewählt wurde.

Was eine Immobilienbewertung kostet

• Online-Rechner: kostenlos, ohne Besichtigung.
• Maklereinschätzung: bei uns kostenlos und unverbindlich, als Teil der Verkaufsvorbereitung.
• Gutachten freier Sachverständiger: Das Honorar wird individuell vereinbart. Die Preise, die Anbieter im Netz nennen, gehen weit auseinander und hängen von Objektart, Rechten, Unterlagenlage und Umfang ab. Lassen Sie sich ein schriftliches Angebot geben, das Kurz- oder Vollgutachten, Ortstermin und Zahl der Ausfertigungen festhält.
• Gutachten des Gutachterausschusses: Die Gebühr nennt die Geschäftsstelle auf Anfrage.

Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt vom Anlass ab. Für einen Verkauf ist es selten zwingend. Bei Steuer, Gericht oder Streit unter Erben ist es oft der einzige Nachweis, der trägt.

Häufige Fehler bei der Wertermittlung

Den eigenen Aufwand mit dem Marktwert verwechseln

Die Einbauküche von 2010, der selbst angelegte Garten, die Erinnerungen: Der Verkehrswert blendet persönliche Verhältnisse ausdrücklich aus (§ 194 BauGB). Käufer und Bank sehen Baujahr, Zustand, Energieklasse und Vergleichspreise.

Inserate als Maßstab nehmen

Wer den Preis nach den Inseraten der Nachbarschaft festlegt, übernimmt deren Verhandlungsspielraum. Ein überhöhter Startpreis verlängert die Vermarktung und endet oft mit Preissenkungen. Ein zu niedriger Preis verschenkt Geld direkt.

Das falsche Verfahren

Ein Mehrfamilienhaus nur über Quadratmeterpreise zu bewerten, übersieht Leerstand und Bewirtschaftungskosten. Eine vermietete Eigentumswohnung allein über die Rendite zu bewerten, ignoriert, was Selbstnutzer für vergleichbare Wohnungen zahlen. Ein guter Gutachter begründet, warum ein Verfahren führt und ein zweites es kontrolliert. Worauf es beim Verkauf vermieteter Objekte ankommt, beschreibt der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

Unvollständige Unterlagen

Fehlen Wohnflächenberechnung, Energieausweis oder Nachweise über Modernisierungen, muss der Gutachter schätzen. Schätzungen fallen meist vorsichtig aus.

Kostenlose Immobilienbewertung in Köln

Wenn Sie in Köln oder Umgebung verkaufen möchten, nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung: eine Einschätzung durch lokale Experten mit über 40 Jahren Marktkenntnis, in der Regel innerhalb von 24 Stunden, unverbindlich.

Mehr zu unseren Leistungen: Immobilienmakler Köln | Verkauf & Vermietung | Haus verkaufen in Köln

Jetzt kostenlose Bewertung anfordern →